广州最严公积金新政
广州最严公积金新政：拟禁二次贷款 明年额度将减30亿
今年以来，持续吃紧的广州住房公积金，或将迎来最严厉新政。
10月11日，广州市住房公积金管理委员会对《广州市住房公积金个人购房贷款实施办法》进行审议，这份被誉为“最严公积金新政”获得原则性通过，将在通过市政府审批后实施。据悉，新政将禁止公积金第二次贷款，并基本确定公积金的贷款额度为140亿元，较今年170亿元的计划减少30亿元，降幅17%。
多位业内人士向《每日经济新闻》记者表示，广州公积金贷款新政如最终实施，冲击最大的莫过于改善型买家，将部分抵消央行房贷新政带来的利好。如果明年银行商业贷款依然没有明显改善，广州楼市将面临更严峻的信贷压力。
明年贷款额度削减30亿
按照现行的广州住房公积金政策，购房者在还清第一次公积金贷款后，间隔三个月以上即可申请二套房公积金贷款。但此次公积金新政则拟规定，对已使用过住房公积金的贷款人，不予贷款。
对此，广州市住房公积金中心表示，此次调整的目的，主要是保证缴存职工能公平公正申请住房公积金。公积金制度建立的初衷，是为了保障中低收入职工的基本住房需求，已使用过住房公积金贷款的购房者，显然已完成其基本住房需求，再要求二次贷款有失公允。
据广州市住房公积金中心提供的数据，今年1~9月，广州市公积金贷款发放金额约为164亿元，处于审批流程尚未放款的贷款有5426笔，金额超过26亿元。此外，已录入贷款系统，但因额度限制未能进入审批流程，排队等候上报的贷款申请有3852笔。
广州市住房公积金中心还透露，今年全市的贷款额度将由170亿元增加至197亿元，以消化因额度限制排队的贷款申请。但的额度则可能会大幅削减30亿元，基本确定为140亿元，待明年年中根据半年情况做出调整。
据《每日经济新闻》记者了解，广州市公积金贷款总额约为314亿元，这意味着明年广州市可用于贷款的额度还不到两年前的一半。
改善型购房者可能推迟入市
中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，“禁止二次贷款的决定确实有不合理的地方，但这次新政出台的大背景是，由于广州住房公积金面临入不敷出，既然蛋糕就只有那么大，只能把额度优先分配给购房能力最弱的首次置业者。”
广州市住房公积金中心公布的数据显示，今年1~8月，广州市住房公积金归集额为338.24亿元，提取额256.84亿元，已发放贷款额156.56亿元，贷款回收47.07亿元，当期住房公积金结余额为-28.09亿元。截至8月，广州住房公积金的历年归集余额为1070.54亿元，贷款余额为879.38亿元，存贷比为82.14%，已超广州市住房公积金管理委员会设定的80%警戒线。
受额度紧张的影响，从今年7月至年底，广州市住房公积金每月实施“限额发贷”，如果当月的额度用完，只能等下一个月。记者了解到，今年8月和9月，公积金贷款当月额度半天内就被用光。
“目前广州新房购房者中，约30%的买家会采用公积金贷款，假如新政最终实施，冲击最大的莫过于改善型买家，由于住房公积金利率相当于商业贷款基准利率的6.9折，新政变相增加了他们的换房成本，这在一定程度上抵消了央行于9月30日出台的房贷新政利好因素。”黄韬认为。
满堂红研究部高级经理周峰也向《每日经济新闻》记者表示，今年前三季度通过满堂红促成的二手住宅买卖交易中，二次申请公积金的客源比例是7.5%，这些改善型买家有可能因新政而推迟入市。更令人担忧的是，由于明年住房公积金额度进一步减少，如果银行的商业贷款额度依然没有明显改善，势必会对明年广州楼市带来负面冲击。
“由于放款时间过长，今年广州已出现越来越多的楼盘拒绝接受公积金贷款，这与帮助中低收入者解决住房问题的初衷有所违背。”克而瑞广州高级分析师肖文晓表示。
广州最严公积金新政 异地使用或成焦点
上周末，广州市住房公积金管理委员会对《广州市住房公积金个人购房贷款实施办法》已经进行审议，待政府审批后实施，由于额度被大幅削减并仅限首贷，该《办法》被称为“最严公积金新政”。
目前，住房公积金管理遵循“管委会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督”的基本原则，但由于近年来宏观经济环境的巨大变化，现行的《住房公积金管理条例》已经不能和我国住房市场相适应。因公积金贷款额度小和支取难而产生的“劫富济贫”、公积金管理的封闭及收益过低等问题已经备受市场指摘。从开始，《住房公积金管理条例》已经连续四年被列入住建部重点工作任务，其中，住房公积金的使用范围是修订重点。而住房和城乡建设部副部长陈大卫日前表态将修订《住房公积金管理条例》，更好地支持缴存职工解决基本住房问题，则再度引发市场对修订《住房公积金管理条例》的强烈预期。
“本次住建部提及修订住房公积金管理条例，主要有三个方面需要关注，但不一定都会做出修订。”亿翰智库上市房企研究部副主任张化东在接受《证券日报》记者采访时表示，第一个方面是住房公积金对于保障性住房、总体改造用途的规范，以及地方政府权利的调整，这属于新型城镇化的范畴;第二个方面是住房公积金缴存比例的调整以及灵活性，比如多大的比例可以用于缴存，在已经购买了首套住房的情况下，对于第二套乃至第三套住房公积金的缴存和使用的比例需要进行权衡;第三个方面是公积金使用范围的调整，在今后城乡统筹的情况下，公积金的使用范围或许将扩展到乡村。
针对住房公积金的属地化缴存和管理的模式，住建部总经济师冯俊8月份表示，目前住房公积金相对封闭的地域特征并不利于住房公积金缴存人的权利保护和就业特征的变化，应当使住房公积金缴存人在某地购置住房时，可以利用在不同地区缴存的住房公积金，从而增强这种住房政策性金融支持的功效。
“虽然全国性公积金系统内部有巨额的资金沉淀，但由于目前实行的是各地区分别管理，各地资金供求状况很不平衡，资金之间并无流通机制，这是北上广等资金需求较大的城市进一步放松公积金的最大桎梏。” 国泰君安房地产行业分析师李品科等在一份研报中表示。
近日有关媒体报道称，住建部已经开始在内部研讨住房公积金及其住房公积金贷款异地提取、使用的有关问题，尽管并未列入相关政策议程，但却是住建部首次在内部论及住房公积金及其贷款的异地使用问题。目前，湖北、安徽两省已经开展了在省内异地使用住房公积金的尝试。
政策围城 公积金新政冲击下的广州限购楼市
对于购房者而言，若能通过公积金贷款渠道，获得低利率购房贷款，无疑是一大利好，但最新的广州公积金新政多少让部分购房者有些失落。
10月11日，《广州市住房公积金个人购房贷款实施办法》及《关于广州市住房公积金贷款有关问题的通知》公开向社会征求意见。新政明确：公积金贷款仅限于首次使用者，且首付将从两成调整为三成;公积金贷款额度计算的公式也更为严格。
同时，贷款基础条件也有所调整。本地户籍要求已连缴满6个月，且累计缴存24个月以上;外地户籍要求已连缴满12个月，且累计缴存36个月以上。
另外，最为关键的贷款额度也变得更加吃紧。虽然广州住房公积金贷款额度今年将增加27亿元，但明年的公积金额度却大幅削减30亿，降至140亿元。
据悉，目前上述新政已原则上通过，待广州市政府审批后实施。
最严公积金新政
对比现时的广州公积金政策，业内多以“史上最严公积金新政”来形容此次酝酿出台的公积金新政。这不仅指新政针对目标更为单一、贷款额度进一步收缩、还包括购房人资格变得更严。
具体来看，从现时的购房者在还清第一次公积金贷款后，间隔三个月后可以申请二套房公积金贷款，调整为已使用公积金已贷过款的不能再用公积金贷款。
新政对缴存公积金的时限要求也变得更为苛刻。从现时的需连缴6个月以上，调整为连缴满6个月，且累计缴存24个月以上;外地户籍，从需连缴12个月以上，调整为已连缴满12个月，且累计缴存36个月以上。
另外，还包括通过改变公积金贷款额度计算的公式，降低贷款中可贷款的总额;提升公积金贷款的首付比例至三成。
在诸多条例中，最受热议的无疑是已使用过住房公积金贷款购房者，将不可以再通过公积金贷款购房。
对此，官方意见表示，新政主旨是保证所有缴存公积金职工能公平公正享受公积金贷款带来的优惠。
广州住房公积金管理中心相关人士举例指出，截止今年5月，已使用公积金贷款的人数为36.6万人，约占全部缴存总人数的9.2%。已贷款职工不但已支取本人账户的资金，同时还使用了归集余额843亿元，占归集余额的82%，这意味着9.2%的职工已使用82%的资金，剩余90.8%未使用过住房公积金贷款的职工只能使用剩余18%的资金。
缩小至广州区域，即便从今年起控制公积金贷款总额度，但排队的人数也日益增多，为使得今后首次购房者能享受公积金贷款权益，则有必要将已使用公积金贷款的购房者剔除在外。
广州业内人士韩世同与官方意见一致，变更后的新政，仅对首次置业者敞开大门变得更具针对性，或更符合公积金最初制定的初衷。
另一相关分析人士则认为，二次贷款条例实际影响的人群大约有36.6万，一旦这部分人不能贷二套，其缴纳公积金就失去了意义。如此一来，公积金中心的缴存额度也就会相应减少。
政策围城下的楼市
虽然新的公积金政策引发了市场的高度关注，但多数意见认为，公积金新政对时下广州的楼市影响并不大。
韩世同认为，公积金贷款并不是当下整个购房支付的主流，其作用仅是对部分购买力较弱的购房者进行支持，即便阻断了部分购房需求，但数量仍然有限。
实际上，广州今年的楼市成交情况在各项政策的冲击下一直摇摆不定。
近期来看，在有关央行银监会通过放松首套房利率和认定标准救市的消息影响，市场对接下来广州楼市成交开始抱有期待。
在央行、银监会发布放松限贷新政之后，市场又传出广州市区项目即将解除限购的消息。
虽然最终并未得到官方确认，但分管国土房管的广州常务副市长陈如桂10月1日晚回应表示：就广州房地产调控及房地产市场问题，广州已准备好了一套办法，房地产管理方面广州有一套体系，已基本考虑成熟，但要向市政府报批以后才能公布。
不过，虽然央行信贷政策已有所松动，同时广州楼市限购调整政策也开始酝酿调整，但从国庆期间开发商的推货情况来看，相关机构认为开发商的态度仍较为保守。
按相关研究机构的监测，“十一”期间广州共有约25个楼盘推出新货，合计近3900套。同比少于去年“十一”，与今年“五一”假期基本持平。
虽然今年的库存较以往增多，但是国庆期间广州的推货集中度却并不高，许多楼盘延迟到10月中下旬再开盘。
销售情况方面，数据显示黄金周期间广州新推货整体的首日去化率为44%，低于“五一”期间的50%，但与前几个月持续在40%以下的去化相比，稍有改善。
对于今年广州楼市波动的原因，相关分析认为，一方面或是市场客观因素造成，另一方面或也与银行不愿意放房贷有关。
“若更多因素是与银行不愿放房贷有关，那即便央行、银监会通过放松首套房利率和认定标准进行救市，也难提振目前广州楼市成交低迷局面。”
分析人士认为，银行缩减房贷规模的原因在于房贷利率低于市场其他属性的贷款利率，该背景下，央行再要求降低市场利率，银行更是无利可图。另外，目前银行的贷款利率均由银行自主决定，因此，出于盈利考虑，银行自主降低房贷利率的可能性变得更加小。
