金华物业收费标准文件说明,金华物业管理条例收费标准(二)
筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府（街道办事处）协调解决。
第十一条 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同，与正式委员一并备案。
业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补，并在物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员递补规则等具体内容应当在业主大会议事规则中予以明确。
第十二条 业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在乡镇人民政府（街道办事处）的指导下，将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。
业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。
拒不移交本条第一、二款所述物品的，乡镇人民政府（街道办事处）应当责令移交，物业所在地公安机关予以协助。
第十三条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。
业主委员会应在每年3月底前公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况，接受全体业主监督。
第十四条 县（市、区）人民政府应对乡镇人民政府（街道办事处）的物业管理经费给予必要保障，并建立小区物业管理综合考评机制，对优秀的业主委员进行奖励。
具体的考评和奖励办法由县（市、区）人民政府制定。
第三章 物业管理服务
第十五条 建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。
城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑应参照本条第一款规定同比例计提物业管理用房。
物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证或其附件、附图（含总平面图）中载明，并在办理物业销售（预售）证之前予以确定。分期开发建设且物业管理用房不能同期交付的，建设单位应当提供等面积过渡性物业用房。
第十六条 住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积小于3万平方米的，经物业所在地县（市、区）物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。
前期物业服务期间，物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，提前终止有约定期限的前期物业服务合同的，自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照相关规定及时另行选聘物业服务企业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业的，自物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。
建设单位应当与物业服务企业就前期介入物业服务的开办费进行约定，用于购买物业办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。物业服务企业应当向小区业主公示开办费购买的资产，退出物业管理项目时向业主委员会或者另聘的物业服务企业移交。物业主管部门应当监督物业开办费的使用和管理。
第十七条 物业服务企业根据物业服务合同约定或者业主大会决定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备等进行经营，收益归全体业主所有，可用于补充专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于业主大会、业主委员会运作经费或物业管理的其他需要。
物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。
实行物业服务包干制收费的，每年公布一次物业经营性收益情况；实行物业服务酬金制收费的，每年公布一次各项资金收支情况。
前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示。前期物业服务结束时，业主委员会应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果予以公示。
第十八条 物业交付使用前，物业服务费由建设单位交纳；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。
业主应当依照物业服务合同（包括前期物业服务合同）的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交仍逾期不交的，业主委员会可采用在本物业管理区域公示等方式协助催交。
物业服务合同双方对物业服务费收取有异议的，可向物业管理纠纷人民调解组织申请调解。调解不成的通过仲裁、诉讼等途径解决。
物业主管部门建立物业不良档案。欠缴物业费、不规范物业服务等不良物业行为应记入物业不良档案，并纳入社会征信体系，作为有关部门实施信用联合奖惩的依据。
第十九条 物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。
物业产权交易时，买卖双方当事人应当对物业服务费结算进行明确约定，并应在办理产权交易手续之日起三十日内，将物业产权转移情况、业主名单、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。
第二十条 物业交付使用前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位的设施设备及相关技术资料移交给相关专业单位管理。相关专业单位应当接收，并及时做好有关设施设备的维修、更新和养护，确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。物业交付使用时，建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示，并将移交和公示情况报物业所在地县（市、区）物业主管部门备案。
专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。
未实现向最终用户收取有关费用的住宅物业，专业单位可以制订改造方案，报市、县（市、区）人民政府批准执行。改造方案经批准执行后，业主委员会或全体业主以小区为单位向相关专业单位提出改造申请，由各专业单位按照各自相关技术标准改造，实现管理到户。
第二十一条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：
（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实；
（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；
（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料，建立日常管理档案；
（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序。
第二十二条 物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时，应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。
第二十三条 业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，并遵守下列规定：
（一）符合国家、省和本市规定的技术标准、规范；
（二）及时向业主、非业主使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；
（三）定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；
（四）协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作；
（五）接受社区（村）居（村）民委员会监督指导，配合做好社区管理相关工作。
物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内，应当将合同副本报物业所在县（市、区）物业主管部门备案。
第二十四条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。物业服务合同的一方要求提前终止物业服务合同的，应当将提前终止合同的原因、退出时间等以书面形式告知对方，就相关事项进行协商，同时在物业管理区域内公告十五日。
物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作的，经双方协商，且原物业服务企业同意延续的，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在合同延续期间，任何一方提前终止合同的，应当在三十日前书面告知对方。
