年南京市物业管理条例全文(二)
第二十二条设立业主小组，成立业主代表大会的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组、业主代表大会的职责范围、工作规范等事项。
同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。
第二十三条业主小组议事由该小组推选产生的业主代表主持。业主小组范围内的全体业主推选本小组出席业主大会会议的业主代表，共同讨论决定本小组范围内共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造等事项。
业主小组做出的决定应当符合业主大会议事规则、管理规约的规定，并在做出决定后七日内告知业主委员会。
第二十四条业主小组推选业主代表，应当经本小组专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主代表应当为本业主小组内的业主，其资格条件、任期等参照业主委员会委员设置条件，在业主大会议事规则中规定。业主代表资格终止的，应当在七日内将其受业主小组、业主委员会或业主大会委托保管的相关资料移交给业主委员会。
第二十五条业主代表履行下列职责：
(一)在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，出席业主大会会议;
(二)组织开展本条例第二十三条规定的业主小组议事权限所确定的活动，并将结果告知业主委员会;
(三)告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议;
(四)建立本小组工作档案;
(五)业主大会议事规则规定的其他职责。
第二十六条业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人或者单位业主委托的自然人。
业主委员会委员由业主大会选举产生。业主委员会设主任一名。
业主有违反业主大会议事规则、临时管理规约、管理规约的，或者有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示：
(一)不具有完全民事行为能力的;
(二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的物业服务企业有利害关系的;
(三)损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为的;
(四)未按照规定交纳物业服务费和住宅专项维修资金等相关费用的;
(五)违反临时管理规约、管理规约或者有关人均建筑面积、使用功能等规定出租房屋的;
(六)牟取妨碍公正履行职务的其他利益的;
(七)有严重不良信用记录或者犯罪记录的;
(八)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第二十七条召开业主大会、业主委员会会议，应当于会议召开前七日内将会议内容函告社区居(村)民委员会，听取社区居(村)民委员会的建议。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时告知社区居(村)民委员会。
业主大会自首次业主大会会议审议通过业主大会议事规则和管理规约之日起成立。
业主大会成立并选举产生业主委员会后，业主委员会应当依法向街道办事处(镇人民政府)备案。
备案材料齐全的，街道办事处(镇人民政府)应当在五个工作日内出具书面备案证明，并在备案后七个工作日内将备案材料抄送区物业管理行政主管部门及公安机关、社区居(村)民委员会;备案材料不齐全的，街道办事处(镇人民政府)应当书面告知须补齐的材料;备案材料齐全但存在争议的，街道办事处(镇人民政府)可以暂不出具备案证明，但应当书面说明暂不予备案的理由。
业主大会成立后，可以到区民政行政主管部门备案登记，领取备案证书。
业主大会经民政行政主管部门备案的，首次业主大会会议的召开之日为其成立之日;依法成立的业主委员会，以其选举产生之日为成立日期。
第二十八条业主委员会履行下列职责：
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议，定期书面向业主大会报告业主委员会行使职权的情况并在物业管理区域向全体业主公布，接受业主质询;
(三)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题;
(五)督促业主、物业使用人遵守管理规约，交纳物业服务费及其他相关费用，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(六)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;
(七)根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设备设施的经营方式，管理、使用并公布经营收益情况;
(八)配合街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、公安机关等做好住宅物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;
(九)法律、法规规定或业主大会赋予的其他职责。
未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，在物业所在地的街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会的指导、帮助下，根据业主大会议事规则召开业主大会会议，选举产生业主委员会或者增补业主委员会委员。业主委员会选举产生后或者业主委员会委员增补完毕，街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会应当终止行使本款规定的职责。
第二十九条业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。
街道办事处(镇人民政府)应当参照本条例第十九条和第二十条的规定成立换届改选小组，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业，以及除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项，组织召开业主大会会议。
第三十条上一届业主委员会应当在新一届业主委员会选举产生之日起七日内，将其使用、保管的所有文书、财物、印章移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
