年太原市物业服务与收费管理暂行办法(二)
征求意见书(函)无法送达业主的，物业服务企业应于征求意见期间在小区显着位置公告相关情况及原因。
(三)统计业主意见。物业服务企业应当按照公正、公开、透明的原则，对征求意见书(函)送达、回收数量以及业主意见数量进行查验和统计。无法送达的情况单独予以统计。
物业服务企业可以邀请小区业主，物业所在地的居民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)、区政府价格主管部门和物业主管部门等部门工作人员监督查验统计过程，也可以聘请公证机构公证查验和统计情况。
(四)公示调价结果。物业服务企业依法根据业主意见统计情况确定是否调价。调价方案必须征得小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,并在住宅物业小区显着位置公示最终结果，公示期应不少于30日。确定调价的，公示内容应当包括：
1、物业服务内容、收费标准、执行时间;
2、业主的房号和专有部分面积，以及对调价方案的意见明细情况;
3、业主总人数、同意人数;建筑物总面积、同意人数所占建筑物面积;
4、征求意见书送达、回收的数量及其他需要说明的相关情况;
5、公示截止时间;
6、物业服务企业服务电话及区政府价格主管部门工作电话。
公示期间，业主对公示内容有异议的，物业服务企业应立即复查相关资料并在2日内答复。经答复仍有异议的，业主可申请区政府价格主管部门对调价资料进行查验，并在查验结束后5日内答复有关业主。上述复查和查验不影响公示期的计算。
以上程序完成之后，区政府价格主管部门可视小区实际情况对全部业主意见进行查验或抽样查验。抽样查验的，业主总数在500人以下的小区，抽样比例不少于50%;500以上(含500人)的小区，抽样比例不少于20%。区政府价格主管部门应邀请街道办事处(乡镇人民政府)和同级物业主管部门共同进行查验。
公示期届满后，物业服务企业应在5日内将服务内容和收费标准报告区物业主管部门和区价格主管部门备案后进行明码标价。
第十九条物业服务企业应妥善保存物业服务收费调价过程中的各种文字、图像及影音资料备查，并对其真实性、合法性负责。
第二十条物业服务收费按住宅建筑面积计算，按月、季度或年度收取，预收费用最多不得超过一年并在合同中约定。
第三章车辆停放收费
第二十一条物业服务区域内配套停车场(位)车辆停放收费实行政府指导价，收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门制定。
改变公共部位用途用于停放车辆的，由业主大会决定，其收费标准参照价格主管部门的规定确定，收入除补偿车辆停放服务费外，其余收益归全体业主所有。
物业服务区域车辆停放收费应符合以下条件：
(一)物业服务区域内有规划用于停放车辆的停车场、车库、车位和经业主大会同意并符合公安、消防规定增设的停车位;
(二)对各种车辆提供有序停放和管理服务，保证区域内交通设施正常使用和车辆停放标志清晰、道路畅通;
(三)停车场所共用部位、共用设施设备和配套的设施设备保持完好，公共环境卫生保持清洁;
(四)停车区域监控全覆盖，24小时值班巡查，停放车辆发生损坏时，能提供真实影像并协助处理。
(五)有规范的服务标准并与车辆停放人签定服务合同。
(六)车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
第二十二条车辆停放收费标准应按照补偿合理经营成本、依法纳税、保本微利的原则核定。
第二十三条前期物业服务期间，车辆停放收费按照规定标准在物业服务合同中约定。业主委员会成立后或前期物业超过三年的，车辆停放服务收费由业主大会参照规定标准确定。物业管理区域内车辆停放收费标准需要调整的，按本办法第十八条程序进行。
第二十四条有下列情形之一的，不得向其收费：
(一)进入物业服务区域执行公务的公安、消防、救护、环卫、工程救险等特种车辆;
(二)为业主提供搬家服务的车辆;
(三)子女探望父母、父母看望子女前3小时的车辆。
第四章装修服务收费
第二十五条小区住宅装修服务收费实行政府指导价，收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门制定。
(一)住宅小区物业服务企业收取装修服务费其服务内容包括：在小区内设定装修垃圾倾到站点、装修垃圾清运、电梯包装及使用电梯运送装修材料、装修方案审查、装修档案管理、装修巡查、卫生清洁及专人管理等。
(二)业主不使用电梯运送装修材料的，按标准的30%收取住宅小区装修服务费。
(三)住宅小区物业服务企业收取装修服务费后，不得以电梯上料费和其它理由再向业主收取其它装修方面的服务及管理费用。
(四)住宅小区业主有超大物品，电梯不可运送的，由业主自行选择吊装或其他方式运送，费用由业主负担。吊装方案需报物业服务企业协商同意。
(五)住宅小区业主、物业使用人进行房屋装修时，应按《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令〔2002〕第110号)规定与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
物业服务企业以收取装修保证金作为管理措施的，应与业主在装修管理服务协议中约定装修保证金的收取金额和使用事项，明确相关的责任。
装修完工后，经物业服务企业按照装修管理协议约定进行装修验收。没有造成房屋结构、共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应自验收合格之日起5个工作日内全额退还给业主。
装修过程中违反《住宅室内装饰装修管理办法》，造成房屋结构共用部位、共用设施设备损坏等情况的，物业服务企业应视损坏情况主动向物业主管部门报告;装修业主应按装修管理服务合同(协议)及时修复，若装修业主不能及时修复的，可按装修管理服务合同(协议)约定使用保证金对装修造成损坏的部位和设施设备进行修复。物业共用部位、共用设施设备修复后装修保证金有余额的，物业服务企业应将余额款在验收合格后的5个工作日内如数退还业主;约定的装修保证金不足以支付修复费用的，业主应在验收合格后5个工作日内补齐修复费用。物业服务企业与业主结算修复费用时，应当出示修复工(料)价单。物业服务企业与业主对修复费用有争议的，按照《住宅室内装饰装修管理办法》和装修管理服务合同协议协商解决或通过司法途径解决。
第五章电梯运行服务收费
第二十六条小区住宅电梯运行服务收费实行政府指导价，收费标准由市价格主管部门会同市物业主管部门制定。
电梯运行服务费应包括：电梯维保服务、电梯质检、运行用电等国家规定的其他费用，但不包括电梯的大修和更新改造费用。
前期物业电梯运行服务收费按照规定标准在物业服务合同中约定，业主委员会成立后或前期物业超过三年的电梯运行服务收费标准由业主大会参照规定标准确定。
第六章其他服务收费
第二十七条物业服务企业采用IC卡管理的，不得收取工本费、押金。
由于业主的原因造成IC卡丢失、损坏需要补办的，可按照有关规定收取补卡费。
第二十八条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第七章监督和管理
第二十九条业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清全部物业服务费用。
第三十条物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会的意见，进行满意度测评。年度满意度低于70%的，不得申请上调物业服务费。
第三十一条物业服务收费严格按《物业服务收费明码标价规定》执行，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
全市物业服务与收费的明码标价工作由市价格主管部门统一管理。
第三十二条物业服务企业在收取物业服务费过程中严禁将物业费与代收的水费、电费等费用捆绑收取、价外加价。
第三十三条物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第三十四条物业服务企业在经营管理和服务中，服务内容不达标、不规范和无资质经营的行为由物业主管部门依法进行处理;超规定标准收费、乱收费行为由价格主管部门依法查处。
第三十五条本办法由市价格主管部门、市物业主管部门负责解释。
第三十六条本办法自7月1日起施行。
