湛江二手房买卖流程及税费政策规定

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根据国家统一部署, 5月1日后二手房交易纳入营改增试点范围,这次政策调整可能影响到您的利益,何时到税务机关办理纳税更合算,让税务机关帮您算算账。

一、税率和计税公式保持不变。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,销售二手房的增值税按照简易计税方式,以征收率5%计算应纳税额,与原来二手房交易营业税税率5%相比保持一致。二手房交易涉及契税、土地增值税、个人所得税、印花税税种的税率和计税公式保持不变。

二、营业税改征增值税后,二手房交易的税负总体会下降。根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)以及相关规定,营改增后二手房交易涉及的增值税、契税、土地增值税、个人所得税、印花税计税依据均为不含增值税价格。不含税价格=含税合同价格÷(1+5%),其中5%为二手房交易增值税征收率。如以一套成交价格100万元的房子为例,营改增前应缴纳的营业税=100万×5%=5万元,营改增后应缴纳的增值税=100万÷(1+5%)×5%=4.76万元,缴纳的税款减少了约2400元;营改增前应缴纳的契税=100万×3%=3万元,营改增后应缴纳的契税=100万÷(1+5%)×3%=2.86万元,缴纳的税款减少了约1400元。营改增后,二手房交易的双方均受益。

税费科目征收对象计算公式
契税买房普通住宅 成交金额 1%
非普通住宅 成交金额3%
印花税双方全部减免
土地增值税暂免征收
营业税卖方普通住宅 2年以上:免征收
2年以内:总房价÷(1+5%)×5%
非普通住宅 2年以上:(出售价格-购入价格)×5.6%
2年以内:出售价格×5.6%
个人所得税卖方据实征收:(成交价全额-房产原值-合理费用)×20%
不能提供完整准确房屋原值凭证 成交金额2%
贷款首付
在湛江买二手房,无论公积金或者商业贷款,第一套首付最低4成,第二套最低6成,第三套房以上不能贷款。
商业贷款利率
首次置业按基准利率,二套房利率上浮10%
公积金贷款利率
首次置业按基准利率,二套房利率上浮10%

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